Un bail commercial est un contrat de location de locaux destinés à l'exploitation d'un fonds industriel, commercial et artisanal. Sa fonction principale est de régir les obligations et les droits du bailleur, ainsi que du locataire (également appelé preneur), dans le cadre de leurs interactions liées à la location en question. C'est un contrat de protection pour le locataire, notamment parce qu'il limite le loyer et offre la possibilité de renouveler le contrat. Dans cet article, vous découvrirez ce que vous devez savoir sur le bail commercial.
Définition du contrat de location
L'objet premier d'un bail commercial est de fournir un local commercial à un locataire moyennant le paiement d'un loyer.
Compte tenu du caractère sensible du lieu d'exploitation pour les commerçants, ceux-ci sont protégés en cas de résiliation du contrat de bail à l'initiative du propriétaire par le versement d'une indemnité d'éviction. D'un montant conséquent et surtout dissuasif, l'indemnité d'éviction est destinée à réparer la perte de clientèle découlant du changement de local par le locataire. Pour plus d'informations, cliquez sur Règlement sur les locaux commerciaux.
Les conditions de validité du bail commercial
Cependant, pour qu'un tel bail ait lieu, 4 conditions légales doivent être remplies de part et d'autre :
– le local en question doit être administrativement destiné à l'exercice d'une activité commerciale ou artisanale ; – les locaux doivent servir à l'exploitation d'un commerce, c'est-à-dire avoir une clientèle particulière, et le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS). – Le contrat en question doit comporter « une déclaration des risques naturels et technologiques » ainsi que la répartition des charges, taxes, droits et redevances entre le preneur et le bailleur. – Enfin, le caractère commercial du bail dépend uniquement du bail lui-même : si un locataire qui a signé un bail non commercial exerce néanmoins une activité commerciale dans les locaux loués, le bail ne devient pas nécessairement commercial et, par conséquent, il ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux (la solution est cependant différente en cas de bail commercial dérogatoire).
La différence entre la spécialisation d'un bail commercial et la destination des locaux
Deux notions doivent être distinguées :
– la destination des locaux faisant l'objet d'un bail commercial ; – la spécialisation prévue au bail commercial.
En ce qui concerne la destination du bien, il faut également comprendre les possibles changements d'usage et de destination d'un bail commercial. Le changement d'affectation porte sur les locaux et est strictement réglementé par la loi, et le changement de destination porte sur une modification de l'activité prévue au bail. Par exemple, un bien qui a été affecté à un usage d'habitation ne peut pas faire l'objet d'un bail commercial, il doit avoir eu un usage commercial. En cas de non-respect, le contrat de location entraîne la résolution judiciaire. Différentes procédures sont prévues pour chacun de ces changements. Le soutien de spécialistes est toujours recommandé compte tenu de sa complexité.